Sie möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen und dafür einen Immobilienkredit aufnehmen? Dann lohnt es sich zunächst, vorab Informationen zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie einzuholen, denn diese gibt sowohl Banken als auch Verbrauchern wichtige Regeln für die Finanzierung von Immobilien vor. Die Einhaltung dieser Richtlinie soll ein hohes Verbraucherschutzniveau bewirken, sodass vor allem Verbraucher vor einer Überschuldung bewahrt werden.

1. Was ist eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

2. Für welche Kredite gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

3. Auswirkungen auf die Kreditgewährung

4. Kreditwürdigkeitsprüfung: Was wird genau geprüft?

5. Erschwerte Kreditvergabe: Für welche Personengruppen ist das der Fall?

6. Fazit

7. Häufig gestellte Fragen

Wir zeigen Ihnen, was eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist, für welche Kredite sie gilt und wie sie sich auf eine Kreditgewährung auswirkt. Zudem erfahren Sie, für welche Personengruppen eine Kreditvergabe erschwert sein kann und was genau dabei geprüft wird.

Was ist eine Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Bei der Wohnimmobilienkreditrichtlinie handelt es sich um eine Verordnung der Europäischen Union, die in Deutschland im März 2016 durch das “Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften” in Kraft getreten ist. Sie legt Bedingungen fest, unter denen Banken Kredite an Immobilienkäufer vergeben dürfen. Gleichzeitig schützt sie Verbraucher vor Aufnahme von Krediten, zu deren Rückzahlung sie nicht in der Lage sind oder eventuell sein werden. Dies soll durch sorgfältige Aufklärung und eine Beratungspflicht der Verbraucher durch die Kreditinstitute vor Vertragsabschluss ermöglicht werden. Wurde der Kreditnehmer nicht gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ausführlich beraten, dann hat er ein Widerrufsrecht. Liegt eine Falschberatung seitens des Kreditinstituts vor, dann kann der Kunde sogar Schadensersatz beantragen.

Für welche Kredite gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

Die Richtlinie für Wohnimmobilien erstreckt sich im Prinzip auf alle Immobilienkredite, die ins Grundbuch eingetragen und nach dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden. Kredite für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an Ihrer Immobilie sind von der Richtlinie ausgenommen, da sie der Werterhaltung dienen. Allerdings darf hier der Immobilienwert nicht geringer sein als die Sanierungs- oder Umbaukosten.

Falls Sie sich bei einer Anschlussfinanzierung für eine Prolongation (Verlängerung Ihres finanziellen Vertrags) bei Ihrer alten Hausbank entscheiden, dann gibt es keine erneute Prüfung gemäß der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Auch wenn Sie sich für eine zusätzliche Erhöhung des Nettodarlehensbetrag um weniger als zehn Prozent entscheiden, entfällt hier ebenfalls die erneute Kreditwürdigkeitsprüfung. Bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank ist allerdings eine Bonitätsüberprüfung nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erforderlich.

Auswirkungen auf die Kreditgewährung

Seitdem das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von der Bundesregierung verabschiedet wurde, wird die finanzielle Situation der potentiellen Kreditnehmer genauer unter die Lupe genommen. Neben der aktuellen Vermögens- und Einkommenssituation geht es hier um die Frage, ob der Darlehensnehmer die monatlichen Ratenzahlungen auch in Zukunft, also über die gesamte Laufzeit des Darlehens, leisten kann. Sind bestimmte Veränderungen der Lebenssituation absehbar, die zur deutlichen Minderung Ihres Einkommens bzw. Vermögens führen könnten, wie beispielsweise der Eintritt ins Rentenalter oder ein Familienzuwachs, dann kann unter Umständen eine Absage seitens des Kreditinstituts erfolgen. 

Bei größeren Baufinanzierungen vereinbaren Banken nicht selten höhere Tilgungssätze, damit das Darlehen bis zum Rentenbeginn vollständig getilgt ist. Auch die Kreditinstitute werden durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie stärker in die Pflicht genommen. So müssen sie sich selbst gegen Wechselkursrisiko absichern und können es nicht mehr auf die Darlehensnehmer übertragen.

Kreditwürdigkeitsprüfung: Was wird genau geprüft?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verpflichtet Kreditinstitute, ein Darlehen nur dann zu gewähren, wenn der Kunde auch tatsächlich in der Lage ist, dieses zurückzuzahlen. Hier geht es insbesondere um Faktoren, welche Ihre Bonität durch die aktuellen Lebensumstände und in bestimmten Fällen in Zukunft negativ beeinflussen könnten.

Die Jobsicherheit und das laufende Einkommen spielen bei der Vergabe von Immobilienkrediten eine wichtige Rolle. Wenn Sie also in einer Branche tätig sind, in der mit schwankendem Einkommen oder gar Arbeitslosigkeit gerechnet werden muss, dann sind Ihre Chancen, ein Darlehen zu erhalten, sehr gering. Wenn Sie demnächst eine Familie gründen wollen, prüft die Bank, inwieweit sich Ihre finanzielle Situation beispielsweise durch Elternzeit ändern kann, um einen überfordernden Immobilienkredit für das bisherige Zahlungsverhalten auszuschließen.

Vor der Kreditvergabe wird auch die Preisentwicklung der Immobilie von der Bank bewertet. Wenn die Chancen für eine Wertsteigerung gut stehen, kann dies zu einer Verbesserung der Kreditkonditionen führen. Nach der Änderung im Jahr 2017 gilt der Immobilienwert wieder als ein wichtiges Kriterium für die Gewährung von Krediten, zu der positive Ereignisse wie zum Beispiel eine energetische Sanierung und ein Hausanbau beitragen können.

Eine weitere gesetzliche Verbesserung wurde 2018 mit der „Immobilien-Kreditwürdigkeitsprüfungs-Leitlinien-Verordnung“ auf den Weg gebracht, die nun auch die Berücksichtigung von Einkünften aus der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien als Kriterium für die Kreditwürdigkeitsprüfung bei Kreditnehmern vorsieht. So ist das aktuelle Einkommen des Kreditnehmers nicht nur das einzige Kriterium, mit der die Bank Sicherheit in puncto Zahlungsfähigkeit erhält.

Auch andere finanzielle Absicherungen können für Kreditinstitute von Bedeutung sein. So ist beispielsweise für Hauptverdiener zu empfehlen, eine Risikolebensversicherung für die zukünftige Lebenssituation abzuschließen. Der Abschluss einer Berufsunfähigkeitsversicherung kann neben dem aktuellen Einkommen ebenso eine Voraussetzung für die Gewährung eines Kredits sein, damit die Bank zahlreiche Sicherheitsgründe vor Augen hat.

Erschwerte Kreditvergabe: Für welche Personengruppen ist das der Fall?

Eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe spielt nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie das Alter des Darlehensnehmers, denn er sollte sein Darlehen noch zu Lebzeiten vollständig tilgen können. Aufgrund der statistischen Lebenserwartung werden Immobilienkredite nur selten an ältere Kreditnehmer wie Rentner vergeben, da sie neben einem hohen Alter meist einkommensschwacher sind.

Mit der Reform von 2017 wurde ein verhältnismäßig flexibler Zugang zu Modernisierungskrediten für Rentner ermöglicht. 2018 gab es mit der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung eine Entschärfung der Kriterien zur Kreditvergabe. So müssen von nun an Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung sowie der Immobilienwert bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Bei jungen Familien, die ihre Familienplanung noch nicht abgeschlossen haben, ist der Zugang zu Immobilienkrediten nach wie vor schwierig, da sie in der Regel über weniger Eigenkapital verfügen und gleichzeitig Einkommenseinbußen bei laufenden Einkommen oder Verdienstausfälle durch die Elternzeit zu erwarten sind.

In vielen Fällen wird ein Kreditantrag von Nicht-EU-Bürgern seitens der Banken abgelehnt. Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass die Kreditinstitute für Fremdwährungsrisiken haften müssen. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie sieht vor, dass die Banken den Kredit in die jeweilige Landeswährung konvertieren müssen, wenn sich der Kurs der Landeswährung potenzieller Kreditnehmer gegenüber dem Euro um mehr als 20 Prozent verändert. Die meisten Banken sind aber nicht bereit, diese Risiken für die aktuelle Situation zu tragen.

Fazit

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll Verbraucher davor schützen, durch hohe Ratenzahlungen in eine Schuldenfalle zu geraten. In ihrer ersten Fassung führte diese Regelung jedoch dazu, dass die Kreditvergabe für bestimmte Gruppen nahezu unmöglich wurde. Zudem erschwerte sie die Anschlussfinanzierung nach Ablauf des noch nicht vollständig getilgten Darlehens. Inzwischen ist die Gewährung der Anschlussfinanzierung und des Kleindarlehens zur Modernisierung der Immobilie auch ohne Einhaltung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie möglich. Für einige Gruppen ist der Zugang zu Immobilienkrediten jedoch nach wie vor erschwert. Dies gilt insbesondere für Rentner, junge Familien und Nicht-EU-Bürger.

Häufig gestellte Fragen

Welche gesetzlichen Verbesserungen gibt es seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie?

2017 wurde die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer ursprünglichen Form zum ersten Mal reformiert. Es wurde unter anderem die Beleihungsgrenze eingeführt, anhand welcher die Banken Darlehenssummen für Ihre Immobilienfinanzierung ermitteln. Bei einer weiteren Anpassung 2018 wurde für die geltende Wohnimmobilienkreditrichtlinie festgelegt, dass negative Merkmale wie Einkommenseinbußen des potenziellen Kreditnehmers nur noch zu berücksichtigen sind, wenn sie tatsächlich eintreten könnten. Positive Merkmale wie eine zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie werden hingegen auch dann berücksichtigt, wenn sie nach der Lebenserfahrung anzunehmen sind.

Ist die Anschlussfinanzierung von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie betroffen?

Nach der Anpassung von 2018 für die bisherige Wohnimmobilienkreditrichtlinie muss für die Anschlussfinanzierung keine weitere Kreditwürdigkeitsprüfung stattfinden.

Gilt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auch für Kleindarlehen zur Sanierung der Immobilie?

Kleinkredite für Darlehen zur Sanierung oder Modernisierung der Immobilie sind von der Richtlinie ausgeschlossen, sofern der Wert der Immobilie nach Abschluss der Maßnahmen den Darlehensbetrag übersteigt.